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房地产政策开始松绑 结构性改革不可中断

2020-01-16 18:11:04来源:励志吧0次阅读

据报道,由住宅和城乡建设部等部门提出的“放松”房产调控政策的方案,有望在下月推出。具体内容包括取消购买第二套房的限制、下调房产税和延长个人房贷偿还期限等。在此之前,已经有18个城市发布救市措施,“新政”层出不穷,手段除了降低税费,甚至还有购房财政补贴,舆论普遍认为中央对此持“默许”态度。在广州,房地产人士认为,调整推地节奏,暂停供应限价地,放宽户型比例等“暗救”措施已经出台,明确救市已经是时间问题。

在房地产市场调控初见成效,各地房价开始露出下降端倪的时候,全国范围内的“救市”一度被认为是“绝无可能”。今年8月,发改委官员在谈及宏观调控思路的调整时表示,放松信贷只是针对中小企业、制造业,与房地产无关。但时移事易,当前在通货膨胀的表象下,通货紧缩已露端倪,出口制造业产能过剩,房地市场成交量急剧减少,CPI在连续上涨后掉头向下,都表明经济下行的风险加大。房地产业的风险指标从过热转入过冷。8月上海某银行测试结果显示:如果房价下跌20%,个人房贷不良率将大幅上升;如果房价下跌超过40%,个人房贷不良率将上升约40%.截至今年6月末,国内上市银行房地产开发贷款规模1. 9亿元,个人贷款规模 . 5万亿元,其中个人贷款中绝大部分是住房按揭,房价出现非理性下跌,恐怕牵连银行业以及56个房地产相关行业,会对实体经济造成毁灭性打击。在全球金融危机的风声鹤唳与实体经济下行的双重压力之下,房地产价格崩盘是谁都不愿意见到的结果。

必须看到,当前房地产市场出现的成交量下降、价格微跌的情况,其实仅仅是房价泡沫破裂的前兆,投资品泡沫的形成和破裂是从成交量萎缩,市场观望气氛浓厚,转入突然的恐慌性抛售,再经过漫长的恢复期,逐步上涨到合理水平。出现抛售的市场必定出现超跌和大量坏账,当年香港房价一夜之间腰斩一半,大量中产阶层沦为负资产,这才是房地产危机的真正面目。有消费者期待在房地产危机中独善其身,置房企于死地而后抄底,那其实并不大现实。

虽然救市必要,但重建市场秩序,理顺供求结构的调控政策不可在一夜之间被放弃,必须看到,2006年以来的一系列“严控”政策,其实是当时的房地产泡沫累积的结果。其中,国六条所提出的增加中小户型住宅比例,增加保障性住宅比例等调整市场供应结构的政策是合理的,不能因外部环境恶化而全盘否定,拯救当前的房地产市场不能以退回2006年以前的房地产市场为代价。

事实上,在放松调控的迹象出现之前,学者已经就放松房地产市场调控是否会导致房地产泡沫继续扩大表示担忧,此次“自下而上”的房地产“新政”到底是“救市”还是“救开发商”也颇有争议。个别地级市通过财政补贴购房者,对房地产企业开出优惠政策等方式“救市”,颇有以公共支出为私人消费、投资行为买单嫌疑。如果说2006、2007年出台调控措施,是为了扭转扭曲的市场结构,避免投资过热的市场风险,那么2008年底乃至2009年出台的房地产政策,则必须建立在进一步调整市场结构、摒弃行政过度干预的基础上。

最好的调控效果应该是市场结构调整到位,房价回归理性以后销售量逐渐放大。而不是在市场结构调整到位以前通过行政干预的方式,以救市为名,行哄抬房价之实。在金融政策从紧缩转为扩张的今天,降低税费征收比率,放松消费者的贷款限制,降低开发商的资金成本,符合市场规则,但停止保障性住房建设,减少土地供应,甚至用财政补贴购房者的方式,只会令危机换一种方式累积。

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